경매에 대한 관심이 높아지면서 많은 사람들이 경매를 배우기 위해 몇십만 원에서 몇백만 원까지 투자하고 있습니다. 하지만 이 영상 하나만 제대로 이해한다면 굳이 돈을 들여가며 경매를 배울 필요가 없다고 말합니다. 영상에서는 경매 입찰을 위한 기본적인 지식부터 입찰가를 산정하는 방법까지 상세하게 설명하고 있습니다. 특히, 경매에서 가장 중요한 입찰가 산정 방법을 배우지 못하면 아무리 경매를 배워도 수익을 낼 수 없다는 점을 강조합니다.

영상에서는 경매 사이트인 '지지옥션'을 소개하며, 처음부터 전국의 물건을 다 보려 하지 말고 자신이 관심 있는 지역만 선택하여 결제하는 것을 추천합니다. 경매물건 검색 방법도 상세히 설명하며, 경기도에 있는 아파트를 예시로 들어 검색 과정을 보여줍니다. 경매 물건을 검색할 때는 유찰 횟수에 따라 정렬해 볼 수 있으며, 유찰이 한 번도 안 된 신건들도 감정평가가 시세보다 낮게 나왔을 수 있어 분석이 필요하다고 설명합니다.

특히, 경매 물건을 분석할 때는 권리상 하자가 있는 물건은 피하는 것이 좋으며, 유찰된 물건의 감정평가액이 어떻게 변동되는지도 설명합니다. 서울은 유찰 시 감정평가액에서 20%가 떨어지지만, 다른 지역은 30%씩 깎여 다시 입찰장에 나오게 됩니다. 또한, 물건을 검색할 때 빨간색으로 표시된 권리상 하자가 있는 물건은 초보자에게 추천하지 않습니다.

영상에서는 경매 물건을 클릭하여 상세 정보를 확인하는 방법도 설명합니다. 물건의 소재지, 건물 면적, 감정평가액, 최저가, 입찰보증금 등의 정보를 확인할 수 있으며, 입찰보증금은 최저가의 10%만 내면 된다고 설명합니다. 또한, 물건의 사진과 도면을 통해 실제 상태를 확인하고, 임장을 통해 물건의 실제 컨디션을 확인할 것을 권장합니다.

경매 물건의 공시자료를 통해 등기, 감정평가서, 전입세대 열람, 법원 문건 접수, 부동산 표시, 현황조사서, 물건명세서, 당사자 내역 등을 확인할 수 있으며, 관리비 미납 여부도 꼭 확인해야 합니다. 미납 관리비가 있으면 낙찰자 인수사항이 될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

영상에서는 매각 물건명세서를 통해 낙찰자가 인수해야 할 사항이 있는지 확인하는 방법도 설명합니다. 특히, 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 낙찰자가 전세금을 물어줘야 할 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다. 대항력이 있는 임차인이 배당을 못 받아가면 낙찰자 인수사항이 되기 때문입니다.

또한, 경매 물건의 최선순위 설정일자와 임차인의 점유기간, 전입신고일을 비교하여 대항력이 있는 임차인인지 확인하는 방법도 설명합니다. 대항력이 있는 임차인이 배당신청을 했는지도 확인해야 하며, 배당요구 종기일보다 늦은 날짜에 신청을 해도 배당을 받을 수 없는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.

영상에서는 경매 물건의 감정평가서를 통해 공구상의 차이가 있는지 확인하고, 건축물 대장을 통해 위반 건축물인지 확인하는 방법도 설명합니다. 전입세대 열람을 통해 다른 임차인이 있는지 확인하고, 법원 문건 접수판을 통해 임차인 여부를 확인하는 방법도 안내합니다.

마지막으로, 입찰가를 산정하는 방법에 대해 설명합니다. 예상 매도가를 설정하고, 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등을 계산하여 최종 입찰가를 산정하는 방법을 상세히 설명합니다. 또한, 공사비, 이사비, 미납 관리비 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 한다고 강조합니다.

이 영상은 경매 초보자들에게 매우 유용한 정보를 제공하며, 반복해서 시청하며 이해를 돕고, 댓글을 통해 질문할 수 있는 기회를 제공합니다. 경매에 관심 있는 분들은 이 영상을 통해 경매 입찰에 필요한 기본적인 지식과 실전 팁을 얻을 수 있을 것입니다.