경매에 관심이 생겼다면, 가장 먼저 해야 할 일은 바로 권리분석입니다. 권리분석이란 경매물건에 대한 권리관계를 철저히 파악하는 과정인데요, 이 과정이 제대로 이루어지지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 경매를 시작할 때 꼭 알아야 할 권리분석에 대해 이야기해보려 합니다.

권리분석을 위해서는 경매물건에 대한 데이터를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이를 위해 경매정보를 제공하는 인터넷 사이트를 활용할 수 있는데요, 이러한 사이트들은 대법원 데이터를 기반으로 등기부등본 내역이나 임차인 내역 등 권리분석에 필요한 정보를 조사하여 제공합니다. 처음 경매를 공부할 때는 무료 사이트를 활용하는 것이 좋습니다. 무료 사이트를 통해 기본적인 정보를 습득하고, 본격적인 투자를 시작할 때는 유료 사이트를 이용하는 것이 유리합니다. 유료 사이트는 데이터가 더 정확하고 풍부할 수 있기 때문입니다.

경매물건을 보는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 사건번호를 알고 있는 경우, 해당 번호를 입력하여 물건을 바로 확인하는 방법입니다. 사건번호를 모르는 경우에는 지역과 종목을 선택하여 검색하는 방법이 있습니다. 예를 들어, 분당 지역의 아파트를 검색하면 해당 지역의 경매물건 목록이 나오고, 그 중에서 원하는 물건을 클릭하여 자세한 정보를 확인할 수 있습니다.

경매물건을 확인할 때는 사건번호, 법원 정보, 감정평가액, 최저경매가, 보증금 등을 차근차근 읽어보며 분석해야 합니다. 특히, 감정평가액은 경매를 시작하기 위한 가격일 뿐 시세와는 무관하다는 점을 유의해야 합니다. 경매는 입찰 방식으로 가격을 낮추어 가며 진행되며, 최저가는 입찰 하한선을 의미합니다.

권리분석의 핵심은 등기부등본 상의 권리들이 소멸인지 인수인지를 판단하는 것입니다. 소멸되는 권리는 낙찰자가 책임지지 않으며, 인수되는 권리는 낙찰자가 책임을 져야 합니다. 등기부등본 상의 권리 중 가장 대표적인 것은 저당권으로, 기본적으로 소멸되는 권리에 해당합니다. 임차인의 보증금은 소멸일 수도 있고 인수일 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.

경매를 통해 회수하지 못한 채권자는 채무자나 낙찰자에게 책임을 물을 수 있습니다. 따라서 권리분석을 통해 낙찰자가 책임져야 할 부분을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 입찰가를 산정할 때는 사고 싶은 금액에서 인수금액을 뺀 값을 입찰가로 설정해야 하며, 인수금액이 명확하지 않으면 입찰을 피하는 것이 좋습니다.

경매는 위험할 수 있지만, 충분한 공부와 준비를 통해 안전하게 투자할 수 있습니다. 경매를 통해 깨끗한 사과, 즉 문제가 없는 물건을 낙찰받는 것이 목표이며, 이를 위해서는 권리분석을 철저히 해야 합니다.